【知識點】租賃合同★★★
（一）租賃合同概述
租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租賃合同為有償、雙務、諾成合同。
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不定期租賃 |
內容 |
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情形 |
①租賃期限6個月以上的，應采用書面形式；未采用書面形式的，視為不定期租賃。 ②對租賃期限沒有約定或約定不明，依照《合同法》規定仍不能確定，視為不定期租賃。 ③租賃期屆滿，承租人繼續使用租賃物，出租人沒有提出異議的，原租賃合同繼續有效，但租賃期限為不定期。 |
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期限 |
租賃期限不得超過20年；超過20年的，超過部分無效。 |
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后果 |
雙方當事人均可隨時解除，但出租人解除應當在合理期限之前通知承租人。 |
（二）雙方當事人的權利義務
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當事人 |
內容 |
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出租人 |
出租人應當履行租賃物的維修義務，另有約定的除外。 出租人未履行維修義務的，承租人可自行維修，維修費用由出租人負擔。因維修影響使用的，應相應減少租金或延長租期。 |
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承租人 |
租金 |
期限未確定：協議補充→交易習慣→不滿1年，期限屆滿時；1年以上，滿1年時，剩余部分屆滿時。 承租人無正當理由未付或延付租金：合理期限內支付→逾期不支付，出租人可以解除合同。 |
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禁止事項 |
①承租人未經出租人同意轉租，出租人可以解除合同。 ②承租人經出租人同意轉租，承租人與出租人的租賃合同繼續有效，第三人對租賃物造成損失的，承租人應當賠償損失。 【提示】出租人對損失追究的兩個選擇：出租人追究承租人的違約責任；出租人追究第三人的侵權損害賠償責任。 |
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（三）租賃合同的解除
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解除權 |
內容 |
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雙方 |
不定期租賃 |
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出租方 |
未經出租人同意進行轉租 承租人不按照約定用途或性質使用租賃物，使租賃物受損 承租人逾期不支付租金 |
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承租方 |
租賃物毀損、滅失 租賃物危及承租人安全健康，即使承租人訂立合同時明知 |
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（四）房屋租賃合同
房屋租賃合同，是指以不動產——房屋為租賃標的物的租賃合同。“買賣不破租賃”適用于所有租賃，不僅僅針對房屋租賃。
1.房屋租賃的無效
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合同性質 |
內容 |
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無效 |
①出租未取得建設工程規劃許可證或未按許可證的規定建設的房屋——違建 ②出租人未經批準或未按照批準內容建設的臨時建筑——未批準 ③租賃期限超過臨時建筑的使用期限，超過部分無效——超期 【提示】在一審法庭辯論終結前無效因素消滅，可轉為有效；不可請求租金，但可要求參照約定的租金標準支付房屋占有使用費。 |
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有效 |
當事人以房屋租賃合同未按照法律、行政法規規定辦理登記備案手續為由，請求確認合同無效的，人民法院不予支持。 |
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2.房屋租賃中承租人的優先權
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事項 |
內容 |
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對象 |
房屋 |
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提前通知 |
一般 |
提前15日通知承租人，未明確表示購買視為放棄。 |
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拍賣 |
提前5日通知承租人，未參加拍賣視為放棄。 |
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處理 |
未在合理期限內通知承租人，承租人可以請求出租人承擔賠償責任，但不得主張出租人與第三人簽訂的房屋買賣合同無效。 |
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例外 |
①房屋共有人行使優先購買權； ②出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女； ③出租人履行通知義務后，承租人在15日內未明確表示購買； ④第三人善意購買租賃房屋并已經辦理登記手續的。 |
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續租權 |
①承租人在租期死亡的，與其生前共同居住的人可以繼續租賃該房屋。/p> ②承租人租賃房屋用于以個體工商戶或者個人合伙方式從事經營活動，承租人在租期死亡、失蹤或被宣告死亡，其共同經營人或其他合伙人可以繼續租賃該房屋。 |
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【注意】借款人或者出借人的借貸行為涉嫌犯罪或者構成犯罪，當事人提起民事訴訟的，民間借貸合同并不當然無效。人民法院應當根據合同法之規定，認定民間借貸合同的效力。 擔保人以上述理由主張不承擔民事責任的，人民法院應當依據民間借貸合同與擔保合同的效力、當事人的過錯程度，依法確定擔保人的民事責任。
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